Senhorios podem fazer despejos a partir de amanhã

O Balcão Nacional de Arrendamento - que, segundo o Governo, vai permitir acelerar os despejos - arranca em pleno amanhã.

O Governo publicou hoje em Diário da República as portarias que faltavam para que o Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) arranque em pleno amanhã.

O decreto-lei que cria o BNA tinha sido publicado em Diário da República no início da semana, mas os proprietários que queiram despejar os inquilinos aguardavam ainda pelas portarias que foram oficializadas hoje para tornar efectivo o funcionamento do BNA.

Este era um dos instrumentos que faltava para que a nova lei das rendas - que entrou em vigor a 12 de Novembro do ano passado - seja aplicada na prática. Desde aquela data que não se fazem despejos em Portugal já que o anterior regime foi revogado e o novo não foi ainda sido regulamentado.

O que vai mudar

1. COMO SERÁ FEITA A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA?
Será por negociação. O senhorio avança com uma proposta ao inquilino, aproximando a renda dos valores de mercado. O arrendatário pode aceitar, apresentar uma contra-proposta ou dizer que não aceita e terá 30 dias para responder. Se aceitar, a renda é actualizada, com contrato de cinco anos, a menos que ambos optem por outra duração. Uma das características da nova reforma é que deixa de haver um prazo mínimo para os contratos de arrendamento.

2. E SE O INQUILINO NÃO RESPONDER?
A falta de resposta do inquilino vale como aceitação da renda proposta pelo proprietário. Mas o inverso também é válido. E se o inquilino comunicar que não concorda, mas não indicar um valor alternativo, vale o montante indicado pelo proprietário. Mais uma vez, o inverso também é válido. Isto é, se o arrendatário fizer uma contra-proposta e o senhorio não responder em 30 dias, dá-se como certa a proposta feita pelo arrendatário.

3. O QUE ACONTECE QUANDO O INQUILINO APRESENTA UMA CONTRA-PROPOSTA?
O senhorio pode aceitar e a renda é actualizada. Mas se não aceitar, o proprietário pode acabar com o contrato e pagar uma indemnização equivalente a cinco anos de renda, que corresponde ao valor médio das duas propostas. Por exemplo: o senhorio propõe 300 euros, mas o inquilino só aceita 200 euros de renda. O acordo falha e o valor que servirá de base à indemnização que o senhorio terá que pagar é de 250 euros. Multiplicado por 60 meses, dará 15 mil euros. Esta indemnização é agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20% respectivamente. Ou, no caso de não ter dinheiro para pagar a indemnização, o senhorio pode actualizar a renda até ao limite máximo de 1/15 do valor patrimonial tributário.

4. QUANTO TEMPO TEM O INQUILINO PARA ABANDONAR A CASA?
Se for o senhorio a denunciar o contrato, a proposta do Governo refere que o inquilino tem sete meses para sair. O prazo pode ser alargado para 13 meses no caso de haver crianças ou estudantes a cargo da família. Já se for o próprio inquilino a denunciar o contrato de arrendamento deve desocupar a casa em três meses, não havendo lugar a actualização de renda nem a recebimento de indemnização.

5. HÁ MECANISMOS DE PROTECÇÃO PARA OS MAIS CARENCIADOS?
Sim. O Governo criou algumas excepções para os mais carenciados e introduziu um período de transição com aumentos mais suaves. Assim, durante cinco anos, as subidas não serão tão abruptas. Para quem ganha até 500 euros, a renda não poderá ultrapassar os 50 euros: a actualização máxima será de 10%. Já para quem receba entre 500 e 1.500 a renda terá de ser no máximo de 250 euros (taxa de esforço de 17%) e para quem ganhe entre 1.500 e 2.425 euros - o valor da renda não poderá ir além dos 606 euros (taxa de esforço de 25%).

6. COMO PODEM OS INQUILINOS FAZER PROVA DE CARÊNCIA?
Os inquilinos poderão fazer prova dos seus rendimentos com base nos rendimentos de 2012 ou nos de 2011, se assim o preferirem. Esta última situação vai beneficiar aqueles que não tiveram um decréscimo significativo do rendimento em 2012. Isto aconteceu, por exemplo com os funcionários públicos que ganham acima de 1.100 euros que ficaram sem os subsídios (férias e Natal). Assim, quem manteve os níveis de rendimento e se encontrar em situação de carência económica poderá fazer prova de rendimentos com base em 2011, para que o senhorio actualize a renda.

7. E COMO SERÁ O PROESSO PARA QUEM QUISER FAZER PROVA COM OS RENDIMENTOS DE 2012?
Os inquilinos que fizerem a prova de carência económica com base nos rendimentos de 2012 vão ter de pagar com retroactivos as rendas ao senhorio, desde o momento em que a renda actualizada é devida. O diploma define que os inquilinos podem enviar o documento comprovativo do RABC no prazo de 60 dias a contar da liquidação de IRS relativo a 2012. Ora, isto atrasaria a subida efectiva da renda, uma vez que as notas de liquidação começam a chegar no segundo semestre do ano. Mas quando a actualização da renda tiver efeitos práticos, o proprietário terá direito ao valor actualizado desde o momento em que o arrendatário opta por invocar os rendimentos de 2012 para ter direito ao período de transição de cinco anos. Isto é, terá de pagar os retroactivos.

8. O PAGAMENTO POR RETROACTIVOS TERÁ UM LIMITE?
Sim. A recuperação do aumento da renda terá um tecto, não podendo ultrapassar a metade do valor mensal da renda actualizada, a não ser que as partes cheguem a acordo ou quando haja lugar à cessação do contrato, situação em que o valor em dívida deve ser pago na totalidade ao proprietário.

9. HAVERÁ UM MECANISMO DE PROTECÇÃO PARA OS IDOSOS?
Os idosos a partir de 65 anos e as pessoas com um grau de deficiência superior a 60% também terão alguma protecção. Pode existir actualização de renda, mas não podem ser despejados. Ou se aplica o sistema de negociação ou, se houver uma situação de carência económica, aplicam-se os mesmos tectos previstos para as famílias com dificuldades financeiras. Mas a renda aumentará sempre. Neste caso, no período de cinco anos, o aumento da renda terá um máximo de 1/15 avos o valor da casa, apurado com base na avaliação feita pelas Finanças de acordo com as regras do IMI.

10. E SE AO FIM DOS CINCO ANOS, O INQUILINO CONTINUAR A TER DIFICULDADES FINANCEIRAS?
Esta foi uma das questões que o Presidente da República, Cavaco Silva terá feito ao ministério de Assunção Cristas antes de promulgar a nova lei. De acordo com um comunicado divulgado em Julho "findo aquele período [de transição], não há lugar ao despejo por mera vontade do senhorio, fixando-se o valor da renda anual, na falta de acordo entre senhorio e arrendatário, em 1/15 do valor patrimonial tributário do prédio". Isto não excluirá depois o apoio do estado. Segundo a ministra, as soluções podem passar pelo apoio ao arrendamento, sendo o diferencial da renda suportado pelo Estado, pela habitação social ou pelo mercado social de arrendamento.

11. EM CASO DE INCUMPRIMENTO, QUANDO PODE O PROPRIETÁRIO DENUNCIAR O CONTRATO?
O senhorio pode pôr fim ao contrato após dois meses de incumprimento ou atraso no pagamento. No mês seguinte, e apenas uma vez durante o contrato, o inquilino pode regularizar a sua situação. Neste caso, a resolução do contrato fica sem efeito. Mas caso não pague as rendas em atraso, o proprietário pode recorrer ao despejo. Assim, o despejo é possível ao fim de três meses ou após novo atraso de dois meses. Além disso, haverá outra situação. Se o inquilino se atrasar por quatro vezes, seguidas ou intervaladas, no período de um ano por oito dias a pagar a renda, o senhorio pode despejá-lo.

12. ESTAS REGRAS SÃO VÁLIDAS PARA O ARRENDAMENTO COMERCIAL?
Sim, a lei aplica-se aos contratos para fins não habitacionais anteriores a 5 de Outubro de 1995 .

13. HÁ REGRAS ESPECÍFICAS PARA AS MICROENTIDADES?
Sim. Neste caso, as microentidades, com um volume de negócios líquido até 500 mil euros, um balanço total do mesmo valor e com um número médio de cinco empregados terão direito ao período de transição de cinco anos em que a rendas terão o limite de 1/15 avos o valor patrimonial tributário calculado pelas Finanças com base nas regras do IMI.

Fonte: Diário Económico