Jovens mantêm isenção de IMT em caso de venda e compra de nova casa

É preciso deter o imóvel como habitação própria permanente durante pelo menos seis anos, mas há uma exceção: em caso de alienação o benefício não caduca, independentemente se houver nova aquisição.

Os jovens até aos 35 anos que tenham vendido uma casa comprada há menos de seis anos e que tenham beneficiado de isenção do IMT não perdem o benefício fiscal, independentemente se tiverem adquirido novo imóvel. Logo, não têm de pagar o imposto, segundo uma informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT) publicada no site do Portal das Finanças.

“Preveem-se algumas exceções, reportadas a factos ou situações que por si só fariam caducar esta isenção, surgindo a venda do imóvel como a primeira dessas exceções”, explica a AT, citando a alínea a) do número 8 do artigo 11.º do Código do Impostos Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT).

A dúvida sobre se o incentivo fiscal caducaria foi suscitada por um contribuinte que beneficiou do IMT Jovem quando adquiriu um imóvel para habitação própria e permanente em dezembro de 2024, tendo, em junho de 2025, vendido a casa, isto é, dando-lhe um destino diferente antes de decorrido o prazo de seis anos, previsto na lei.

Posteriormente, a 24 de março de 2025, “celebrou um contrato promessa de compra e venda para a compra de um novo imóvel, ainda em construção, a destinar a habitação própria e permanente, tendo pago o valor do sinal”, sendo que “a respetiva escritura de aquisição só irá ter lugar em fevereiro de 2026”, descreve o Fisco.

De facto, o benefício fiscal exige que o proprietário mantenha a casa como sua habitação própria e permanente durante pelo menos seis anos, mas o Fisco abre algumas exceções. E a venda é uma delas.

“A dúvida que pretende ver esclarecida decorre do disposto no n.º 1, da al. a) do n.º 8 do artigo 11.º do CIMT, importando para o efeito, aferir se a venda do imóvel adquirido com isenção (e efetivamente destinado a habitação própria e permanente), antes de decorrido o prazo de seis anos sobre a sua aquisição, seguida da aquisição de novo imóvel para habitação própria e permanente no prazo de seis meses, determina ou não a caducidade do benefício, obrigando, em consequência, ao pagamento do IMT”, indica a AT.

O CIMT, no seu artigo 11.º, prevê efetivamente “a caducidade do benefício, isenção ou redução de taxas, […] quando no prazo de seis anos contado da aquisição, ao bem imóvel adquirido seja dado um destino diferente daquele para o qual foi atribuído o benefício (habitação própria e permanente)”, começa por esclarecer a administração tributária.

“Configurando a venda do imóvel, um destino diferente do da afetação exclusiva a habitação própria e permanente, a sua ocorrência em qualquer momento daquele período, afigura-se por si só suficiente para fazer caducar o benefício”, nota a AT.

Porém, a lei define “algumas exceções, reportadas a factos ou situações que por si só fariam caducar esta isenção, surgindo a venda do imóvel como a primeira dessas exceções”, refere o Fisco.

Assim, e “apesar da venda naquele período se traduzir necessariamente na inobservância da obrigação de permanência do bem adquirido na titularidade do sujeito passivo por um período mínimo de seis anos, e de configurar um destino diferente daquele em que assentou o reconhecimento do direito à isenção — a habitação própria e permanente do sujeito passivo –, não espoleta a caducidade do benefício”, de acordo com o mesmo ofício.

A dúvida do contribuinte é, porém, mais abrangente, “pois pretende saber se a aquisição de novo imóvel a afetar a habitação própria e permanente, volvidos seis meses sobre a venda do imóvel adquirido com isenção, tem alguma relevância para efeitos de manutenção da isenção”, salienta o Fisco.

Mas esta condição não tem qualquer relevância para a isenção em causa. Ou seja, a venda, antes dos seis anos, constitui, “por si só”, uma exceção à caducidade do benefício, isto é, “não se encontra dependente da verificação de qualquer outro pressuposto ou condição (de fazer ou de não fazer) durante aquele período, nem o legislador previu qualquer exceção a esta exceção à caducidade do benefício”, determina a AT.

“Deste modo, vendido o imóvel adquirido com o benefício ‘IMT Jovem’, a aquisição de novo bem imóvel a destinar a habitação própria e permanente (a ter lugar previsivelmente no prazo de seis meses) não conduz à caducidade do benefício”, conclui o Fisco.

Jovens que beneficiaram da isenção do IMT também não perdem o incentivo em caso de alteração do agregado familiar ou se mudarem de local de trabalho para uma distância superior a 100 quilómetros do prédio, desde que o imóvel se mantenha destinado exclusivamente a habitação. Estas duas situações e a venda do edifício permitem a manutenção do benefício, antes de decorrido o prazo de seis anos após a compra da casa.

Em causa está a atribuição de isenção de IMT (e também de Imposto do Selo) a jovens com até 35 anos de idade na primeira aquisição de imóvel destinado exclusivamente habitação própria e permanente, que não sejam proprietários de nenhum imóvel habitacional à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores e que não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS.

Esta isenção é total para casas de valor até ao 4.º escalão da tabela do IMT (que atualmente corresponde a 324.058 euros), havendo lugar a o pagamento de imposto no valor entre 324.058 euros euros e 648.022 euros (incidindo sobre esta parcela uma taxa de 8%). A lei em vigor determina que os compradores deixam de beneficiar da isenção e redução de taxas de IMT atribuídas a imóveis de habitação quando aos bens for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de seis anos a contar da data da aquisição, salvo no caso de venda.

Fonte: Eco