Fim da gratuitidade do BUPi: regularizar um terreno pode custar 250 euros

A gratuitidade do registo de prédios rústicos e mistos terminou a 30 de setembro. Os procedimentos especiais de justificação custam 200 euros e os de registo 250 euros.

Os proprietários de terrenos rústicos e mistos que ainda não tenham regularizado os seus imóveis através do Balcão Único do Prédio (BUPi) deixaram de beneficiar do regime excepcional de gratuitidade. O fim da isenção significa que os atos de registo, os procedimentos especiais e outros encargos necessários à regularização passam a ser pagos.

“Quem ainda não regularizou os seus prédios passa a pagar os atos e procedimentos”, explicam Henrique Moser e Joana Vaz, advogados da área de Imobiliário da Antas da Cunha Ecija. A alteração encerra um regime que abrangia, dentro dos limites legais, prédios rústicos ou mistos com área igual ou inferior a 50 hectares.

A isenção incluía a representação gráfica georreferenciada (RGG), os documentos da Administração Pública necessários à instrução dos processos, a atualização da descrição predial, o primeiro registo de aquisição posterior à RGG, os procedimentos de justificação e de sucessão hereditária e a inscrição de prédios omissos na matriz.

A gratuitidade foi sucessivamente prolongada. Inicialmente, foi definido um prazo de quatro anos contado a partir da adesão de cada município ao BUPi. O Decreto-Lei n.º 90/2023, de 11 de outubro, estendeu-a até 31 de dezembro de 2025. Já o Decreto-Lei n.º 87/2026 assegurou a continuidade da isenção entre 1 de janeiro de 2026 e a entrada em vigor do diploma, a 16 de abril, fixando depois o termo definitivo em 30 de setembro.

Dias antes do regime excepcional terminar, as matrizes no BUPi ascendiam a 43% no continente e 12% na Madeira, com 46% e 37% de área identificada, respetivamente. De acordo com dados do BUPi, no continente estavam identificadas 3.633.783 matrizes (43%) das 8.451.367 registadas na Autoridade Tributária (AT), correspondentes a 1.805.117 hectares (ha) da área total de 3.947.349 ha dos municípios sem cadastro predial.

Os custos da regularização
A partir de outubro, os valores dependem do procedimento necessário. A representação gráfica georreferenciada realizada com o apoio de técnicos dos municípios ou das entidades intermunicipais custa 15 euros por prédio até à nona representação e 10 euros a partir da décima.

Os procedimentos especiais de justificação custam 200 euros e os procedimentos especiais de registo 250 euros. Em ambos os casos, acrescem 50 euros por cada prédio adicional, dentro dos limites previstos no Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado. Os valores incluem os registos decorrentes dos respetivos procedimentos.

Os advogados esclarecem que “a lei fixa o valor da RGG apenas quando é feita com o apoio de técnico do município ou da entidade intermunicipal; não prevê valor para a RGG submetida pelo próprio interessado no BUPi”.

Existe ainda uma redução dos emolumentos em determinadas situações. “Os emolumentos dos procedimentos especiais de justificação e de registo, bem como outros emolumentos de registo previstos no Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, são reduzidos em 65% quando o facto respeite apenas a prédios rústicos de valor inferior a 10 000 euros”, explicam Henrique Moser e Joana Vaz. A redução não abrange, contudo, o valor da representação gráfica georreferenciada.

Também a conciliação administrativa entre proprietários de prédios confinantes, quando realizada por técnico habilitado, deixou de ser gratuita a 30 de setembro.

Vender um terreno exige atenção à RGG
O diploma alargou igualmente as situações em que a representação gráfica georreferenciada tem de ser considerada nos atos relativos a prédios rústicos e mistos. A nova redação prevê expressamente a indicação do número de RGG nos documentos que titulem atos ou negócios de transmissão do direito de propriedade.

O objetivo é assegurar que compradores e vendedores conhecem a área, os limites e a localização do imóvel no momento da transmissão. Segundo os advogados, a alteração pretende garantir que, “no próprio ato de alienação todas as partes tenham uma identificação consciente da área, dos limites e da localização do prédio”.

A obrigação não se aplica, porém, a todas as situações. O diploma prevê exceções para aquisições realizadas em processos executivos ou de insolvência e para casos em que exista uma declaração prévia de utilidade pública. Também não é necessário indicar novamente a RGG quando uma consulta oficiosa ao BUPi confirme que esta já foi entregue ou que o prédio está inscrito na carta cadastral.

Apoios financeiros também exigem georreferenciação
Uma das novidades com impacto direto nos proprietários diz respeito aos apoios financeiros. O diploma determina que os procedimentos de candidatura, atribuição ou concessão de subsídios, incentivos e cofinanciamentos relativos a prédios rústicos ou mistos sejam instruídos com representação gráfica georreferenciada, incluindo quando estão em causa fundos da União Europeia.

“Todos os procedimentos de candidatura, atribuição ou concessão de apoios financeiros, subsídios, incentivos ou cofinanciamentos que tenham por objeto prédios rústicos ou mistos, incluindo os de fundos da União Europeia, devem ser instruídos com RGG”, sublinham Henrique Moser e Joana Vaz.

A exigência significa que a regularização geográfica dos terrenos passa a ser relevante também para quem pretende candidatar-se a apoios relacionados com os imóveis, e não apenas para quem os quer vender ou registar.

Heranças passam a estar sujeitas a custos
Os procedimentos simplificados de sucessão hereditária necessários à regularização de prédios rústicos ou mistos, desde que instruídos com RGG, também estavam abrangidos pela gratuitidade. Desde 1 de outubro, passam a estar sujeitos aos valores aplicáveis aos procedimentos especiais.

Os advogados salientam, contudo, que “como o procedimento especial pode abranger vários prédios, com um acréscimo de 50 euros por cada prédio adicional, os herdeiros podem tratar dos vários prédios num só processo”.

A lei prevê ainda regras para imóveis que não estejam descritos no registo predial ou que não tenham uma aquisição registada. Nestes casos, o titular da inscrição matricial é notificado pelo Instituto dos Registos e do Notariado para promover o procedimento especial de registo, obtendo previamente a RGG quando necessária, ou para declarar a quem pertence o prédio.

“Se não o fizer, inicia-se o procedimento de reconhecimento de prédio sem dono conhecido”, alertam os advogados. A situação pode afetar terrenos que permanecem por regularizar, incluindo imóveis integrados em heranças cuja titularidade ou situação registal não esteja devidamente esclarecida.

O diploma abrange também os imóveis do domínio privado do Estado, das regiões autónomas, das autarquias locais e dos institutos públicos. As respetivas representações gráficas georreferenciadas devem estar concluídas até 31 de dezembro de 2027.

Fonte: Eco