Em novembro, mês do nosso aniversário, destacamos a temática «A Crise na Habitação»

Os preços das casas em Portugal têm vindo a aumentar constantemente desde 2014, o que significa que, atualmente, é mais caro comprar uma casa em Portugal do que a média da Zona Euro. O constante acréscimo dos preços das casas tem um impacto particularmente grave nos jovens adultos em Portugal, sendo que o país ocupa o 2º lugar na lista com a maior percentagem de jovens adultos (78%) a viver com os seus pais (dados INE, OCDE e Pordata).

Novembro 2023 é o 13.º aniversário do nosso escritório de advogados (PJM Advogados) sob a orientação de Patrícia de Jesus Monteiro. Contamos com 13 anos de serviço jurídico qualificado e idóneo, no qual o Cliente é sempre o nosso foco. Nos últimos anos dedicámo-nos à transmissão de conhecimento e informação ao Cliente, por diversas vias comunicacionais, com o intuito de esclarecer o cidadão. Um cidadão melhor informado, está mais ciente e capacitado para fazer escolhas e tomar decisões. E nós estamos ao lado dele, para o ajudar!

Neste sentido, apresentamos uma temática atual e polémica que julgamos ser útil, a Habitação.


A Crise na Habitação
Nos últimos 2 anos temos assistido a um crescente aumento dos preços das casas e das rendas, em Portugal e na Europa, preços esses muito acima dos rendimentos dos cidadãos. Existe uma elevada procura por imóveis, tanto para comprar como para arrendar, a preços compatíveis com as necessidades dos cidadãos. Porém, a oferta existente não corresponde a essa procura.

Habitação: qual a sua etimologia?
O termo “Habitação” deriva do Latim HABITARE, “viver em”, “morar”, relacionado a HABERE, “possuir, ter, manter”. Outro termo derivado da “Habitação” é “Construção” cuja origem latina é CONSTRUERE, “erigir, construir, amontoar”, formado por COM, “junto”, mais STRUERE, “empilhar”.
Importa esclarecer outros 2 termos:
- “Residência”: é o local onde a pessoa mora com intuito permanente, que pode coincidir com o domicílio legal e exige o intuito de permanência; um cidadão pode ter várias residências.
- “Domicílio”: pode ser o local onde a pessoa estabelece sua residência definitiva ou, por exemplo, o local onde a pessoa exerce a sua atividade profissional; um cidadão pode ter vários domicílios.

Quais os possíveis fatores da Crise na Habitação?
Os preços das casas em Portugal têm vindo a aumentar constantemente desde 2014, o que significa que, atualmente, é mais caro comprar uma casa em Portugal do que a média da Zona Euro. O constante acréscimo dos preços das casas tem um impacto particularmente grave nos jovens adultos em Portugal, sendo que o país ocupa o 2º lugar na lista com a maior percentagem de jovens adultos (78%) a viver com os seus pais (dados INE, OCDE e Pordata). Isto afeta a sua independência financeira e qualidade de vida, bem como tem implicações sociais e económicas mais amplas nas suas famílias.
Os cidadãos são confrontados com créditos à habitação cada vez mais altos, os valores das rendas sobem, o preço dos imóveis está acima dos valores médios de rendimentos da população portuguesa e a construção de habitações baixou de forma significativa nos últimos 15 anos. Ou seja, os portugueses estão cada vez mais limitados no acesso à habitação, principalmente os mais jovens, fazendo com que a nova geração tenha cada vez menos acesso às condições básicas para viver de forma autónoma.
Quanto ao género, a desigualdade salarial agrava ainda mais o problema, uma vez que, em média, as mulheres recebem menos do que os homens. Esta disparidade torna a aquisição de habitação própria uma meta ainda mais difícil de alcançar para as mulheres. A desigualdade salarial de género afeta diretamente as finanças individuais e, psicologicamente, diminui a capacidade de as mulheres garantirem um lar seguro e estável para si e para a sua família.
Assiste-se também à chegada de cada vez mais estrangeiros. Para fazer face à demanda destes novos visitantes crescem os alojamentos locais e arrendamento de quartos/ divisões/ casas a qualquer preço. Segundo a Eurostat, Portugal é o país da Europa onde há uma maior percentagem de dormidas em Alojamentos Locais.
Pode-se dizer que esta é a problemática perfeita para se instalar uma crise na habitação? Provável.
São os baixos rendimentos a causa de toda a crise? A chegada de estrangeiros ou imigrantes? Os juros exorbitantes? Ou a falta de uma regulação a nível da habitação? Talvez um pouco de todos estes problemas contribui, de forma sistemática, para inviabilizar o acesso à habitação acessível para quem vive em Portugal.
A habitação acessível, in casu, tem como objetivo promover a oferta de arrendamento habitacional a preços inferiores aos praticados no mercado, para que haja uma maior estabilidade financeira e segurança para os inquilinos. Quanto aos proprietários, os imóveis visados no mercado de arrendamento para habitação têm, em contrapartida, benefícios fiscais atribuídos pelo governo ou financiamentos para projetos de habitação acessível.

Mas a Habitação não é um Direito do Cidadão?
O direito à Habitação é um direito individual e também familiar. A Constituição da República Portuguesa (CRP) confere a todos o direito de ter para si e para a sua família uma habitação de dimensão adequada, com condições de higiene e conforto que preserve a intimidade pessoal e privacidade familiar, cfr. artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa.
Perante isto, o Estado tem o dever de executar políticas de habitação que garantam a possível efetividade deste direito conforme estabelecido no n. º2 do artigo 65.º da CRP:
“a) Programar e executar uma política de habitação inserida em planos de ordenamento geral do território e apoiada em planos de urbanização que garantam a existência de uma rede adequada de transportes e de equipamento social;
b) Promover, em colaboração com as regiões autónomas e com as autarquias locais, a construção de habitações económicas e sociais;
c) Estimular a construção privada, com subordinação ao interesse geral, e o acesso à habitação própria ou arrendada;
d) Incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais e das populações, tendentes a resolver os respetivos problemas habitacionais e a fomentar a criação de cooperativas de habitação e a autoconstrução.”
Aos direitos fundamentais, definimo-los como sendo posições jurídicas básicas reconhecidas a nível do direito português, europeu e internacional, instrumentos utilizados para a defesa dos valores e interesses, considerados relevantes, das pessoas singulares ou coletivas, tendo o Estado a obrigação de respeitar os direitos fundamentais e realizar medidas para os efetivarem, através de leis ou por via administrativa e judicial.
Todos estão obrigados a respeitar os direitos fundamentais estabelecidos, sejam entidades privadas, públicas ou cidadãos!

Programa Mais Habitação - a Lei n.º 56/2023: quais os apoios?
Perante a instabilidade e para dar resposta às necessidades emergentes, o Governo definiu no passado dia 6 de outubro um conjunto de medidas para ajudar tanto inquilinos como proprietários, denominado como “Programa Mais Habitação”. Realçamos os seguintes apoios:
- abertura de linhas de crédito de 400 milhões de euros para construção ou reabilitação de imóveis;
- promoção de uma nova geração de apoio às cooperativas de habitação;
- providenciar os municípios de novos instrumentos para promoverem a colocação de mais fogos no mercado de arrendamento;
- as mais valias da vendas de imóveis ao Estado passam a estar isentas de impostos;
- os senhorios que coloquem os imóveis no arrendamento acessível ficam isentos de impostos;
- os novos contratos de arrendamento dos imóveis que estiveram no mercado nos últimos 5 anos, ficam impedidos de subir o valor das rendas mais de 2%. (a vigorar durante 7 anos).
- aumento de 502 para 550 euros da dedução de despesas com rendas em sede de IRS.

Complementarmente, o Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro, “procede à criação de uma medida, excecional e temporária, que permite reduzir a prestação paga pelos mutuários de crédito à habitação e estabilizá-la pelo prazo de 2 anos. Assim, os mutuários de contratos de crédito para aquisição, construção ou obras em habitação própria permanente, contratados com taxa de juro variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de taxa de juro variável, podem determinar a revisão da prestação, fixando o respetivo valor naquele que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70 % da Euribor a 6 meses. A diferença entre a prestação que seria devida nos termos do contrato e aquela que resulta da fixação é paga posteriormente, podendo ser amortizada antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo para o mutuário.”
O presente decreto-lei procede à prorrogação da suspensão das comissões de amortização dos créditos à habitação (alteração ao artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro) e ao alargamento e simplificação da bonificação do crédito à habitação para famílias com rendimentos até ao 6º escalão do IRS (alteração aos artigos 16º e 17º do Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março).

Estas medidas põem fim à Crise da Habitação?
As medidas estabelecidas pelo Governo, são excecionais e temporárias, e destinam-se a conferir maior previsibilidade e a mitigar os efeitos do incremento dos indexantes de contratos de crédito. Ou seja, são medidas criadas no sentido de controlar o aumento desenfreado das rendas. Mas é preciso continuidade, ou seja, é necessário um Governo que acompanhe de perto e ajude a solucionar os problemas habitacionais dos cidadãos.
De fato, o Programa Mais Habitação tem gerado opiniões distintas quer na classe política quer entre os cidadãos. Duas forças opostas, cada uma com as suas razões, mas que enfrentam dificuldades em conciliarem interesses e resoluções, cujo objetivo é fazer vingar o direito à habitação digna.
O Governo decidiu não aplicar qualquer travão à atualização das rendas em 2024 e criou um apoio de 4,94% da mensalidade paga pelos inquilinos. Este apoio é dirigido aos inquilinos com rendimentos até ao 6.º escalão do IRS (com rendimento anual entre 27.119 e 39.791 euros), segundo a tabela dos escalões de IRS para 2024 - e com uma taxa de esforço acima de 35%, estando assim abrangidas, pelo menos, as 185 mil famílias que já estavam abrangidas por outros apoios.
Contudo, a solução encontrada pelo Governo vai ao encontro das propostas dos proprietários que defendem a aplicação da lei, ou seja, que em 2024 o valor das rendas suba no máximo 6,94% e que fosse criado um apoio para os inquilinos com dificuldades financeiras.
De acordo com um inquérito realizado entre os dias 30 de setembro e 8 de outubro pela Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), em caso de existir um novo travão à atualização das rendas em 2024, 25% dos senhorios seria forçado a subir o valor dos imóveis que estão desocupados "para compensar as perdas a que são obrigados a sustentar” e que levaria quase metade dos senhorios (46%) a rescindir o contrato de arrendamento.
Portanto, parece que foi encontrada uma resposta intermédia que satisfaz razoavelmente ambas as partes. A partir deste momento e com o decorrer do tempo, avaliar-se-á o sucesso destas medidas para que as mesmas possam ser ajustadas, melhoradas ou inviabilizadas de acordo com os resultados. O sucesso de qualquer medida é o respetivo ajuste e a aprendizagem que daí resulta.

Patrícia de Jesus Monteiro (PJM Advogados)