Banco de Portugal aperta regras do crédito a partir de agosto

Comprar casa ou pedir crédito ao consumo vai exigir contas mais rigorosas a partir de agosto, com a taxa de esforço máxima a descer para 45% e a margem de exceções dos bancos a ficar mais apertada.

O Banco de Portugal aprovou uma nova Recomendação Macroprudencial que altera os limites aplicáveis à concessão de crédito à habitação e de crédito ao consumo em Portugal. A medida substitui a recomendação de 2018 e entra em vigor para os contratos cuja avaliação de solvabilidade do mutuário ocorra a partir de 1 de agosto.

O Banco de Portugal fundamenta esta revisão na evolução recente do mercado de crédito e do mercado imobiliário. No comunicado divulgado esta quinta-feira pelo supervisor, lê-se que, “num contexto caracterizado pela aceleração dos preços da habitação, tem-se observado uma aceleração do crescimento do crédito às famílias, quer em termos de stock, quer de novos contratos de crédito à habitação e ao consumo, bem como um aumento do montante médio por contrato, sinalizando níveis mais elevados de endividamento dos mutuários”.

O regulador acrescenta ainda “a manutenção de um elevado nível de concorrência no mercado de crédito à habitação, um aumento da proporção de compradores de primeira habitação mais jovens, tipicamente associados a rendimentos mais baixos, e um reforço do recurso ao crédito para financiar a aquisição de habitação”.

Álvaro Santos Pereira, governador do Banco de Portugal, já tinha adiantado, na apresentação do Relatório de Estabilidade Financeira, que o banco central ia “propor a diminuição da taxa de esforço de 50% para 45% no conjunto de empréstimos bancários”. É precisamente sobre o DSTI que incide a alteração central da nova Recomendação.

Este rácio mede o peso das prestações mensais de todos os créditos de um mutuário face ao seu rendimento, considerando um choque de taxa de juro. Na nova recomendação, o limite máximo desce de 50% para 45%, com o objetivo de “conter o aumento do endividamento das famílias e tornar mais prudente a avaliação da capacidade financeira dos mutuários”, segundo o Banco de Portugal.

A descida da DSTI terá um impacto direto no crédito à habitação e o crédito ao consumo, já que o cálculo do DSTI soma todos os créditos detidos pelo mutuário, incluindo empréstimos automóveis ou cartões de crédito com saldo em dívida. Assim, uma família com rendimento mensal de 2.000 euros, que suportava antes uma prestação até 1.000 euros, passa a ter um limite de 900 euros para o conjunto dos seus créditos.

Efeito das novas medidas macroprudenciais no balanço dos bancos
Associada a esta descida do limite da DSTI, surge uma revisão da margem de exceções que os bancos podem utilizar acima do teto do DSTI.

Segundo a informação atualmente publicada pelo Banco de Portugal, o regime em vigor prevê duas margens distintas: até 10% do montante total de crédito concedido por cada instituição, em cada semestre, podia ser atribuído a mutuários com DSTI até 60%; e uma segunda fatia, até 5% do montante total de crédito concedido no mesmo período, podia ultrapassar mesmo esse limite de 60%.

No conjunto, os bancos dispõe atualmente de uma margem combinada de 15% para conceder crédito acima do limite geral do DSTI, repartida em dois patamares diferentes.

A nova Recomendação substitui este sistema por uma única margem de 10%, numa “simplificação do volume de exceções ao DSTI, que se traduz na possibilidade de até 10% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada semestre, apresentar uma taxa de esforço superior a 45%”.

Na prática, cada banco continua a poder aprovar créditos a clientes com uma taxa de esforço acima do limite geral, desde que o valor desses contratos, somado, não ultrapasse 10% do total de crédito que essa instituição concede num período de seis meses, mas deixa de existir a distinção entre o patamar de DSTI até 60% e o patamar sem limite definido que vigorava até aqui.

Trata-se de uma válvula de segurança pensada para situações específicas, como mutuários com rendimentos elevados, poupanças significativas ou outras garantias que justifiquem um desvio ao limite padrão, sem que o banco fique impedido de financiar esses casos.

Com a redução da margem combinada de 15% para 10%, e com o fim da distinção entre patamares, essa válvula fica mais estreita e mais direta, o que significa que os bancos terão de ser mais seletivos na escolha dos dossiês a que aplicam esta exceção, reservando-a para os perfis de risco mais sólidos e reduzindo o peso que estas operações representam no conjunto da carteira de crédito concedida.

Para este ano, o Banco de Portugal esclarece ainda um ponto relevante sobre o cálculo desta percentagem, notando que devem considerar-se apenas as operações de crédito cuja avaliação de solvabilidade do mutuário ocorra depois de 1 de agosto até 31 de dezembro, ficando de fora os contratos celebrados na primeira metade do ano ao abrigo das regras anteriores.

Alterações para lá dos limites da DSTI
Além do corte em cinco pontos percentuais da DSTI, a nova Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal estende-se ainda por alterações relacionadas com as maturidades dos créditos à habitação e o regime aplicável à alavancagem financeira das famílias (Loan-to-Value).

- Simplificação dos prazos do crédito à habitação. Elimina-se o critério de maturidade média dos contratos, que obrigava os bancos a gerir o prazo médio da carteira de crédito à habitação, e passam a existir apenas dois limites diretos, definidos pela idade do mutuário: até 40 anos de prazo para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos, e até 35 anos de prazo para mutuários com mais de 35 anos.
- Alteração do regime aplicável ao LTV. O limite de 100% do rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel dado como garantia que se aplicava de forma especial à compra de imóveis pertencentes às próprias instituições de crédito deixa de vigorar. O Banco de Portugal justifica esta alteração pelos “níveis atualmente reduzidos de ativos não produtivos nos balanços das instituições”. Estes casos passam a seguir o regime geral de limites ao LTV, aplicável à generalidade das operações de crédito à habitação. No mesmo sentido de ajuste ao âmbito da Recomendação, a locação financeira de imóveis deixa de estar abrangida, devido às características distintas face ao crédito à habitação convencional e ao peso reduzido desta modalidade no mercado português, mantendo-se apenas abrangida a locação financeira de bens móveis.

Apesar do conjunto de alterações, o Banco de Portugal classifica esta revisão como um reajustamento de parâmetros, e não como uma mudança na natureza da Recomendação. Os princípios e objetivos definidos em 2018 permanecem em vigor, com os limites numéricos a serem ajustados face à evolução do mercado de crédito, do mercado imobiliário e do endividamento das famílias.

Nesse sentido, o Banco de Portugal optou por não alterar a taxa de stress aplicada ao cálculo do DSTI, considerando que a subida das taxas de juro dos últimos anos e o atual contexto de incerteza geopolítica não o justificando.

Quanto aos efeitos esperados destas alterações, o Banco de Portugal prevê um impacto limitado sobre a concessão de novo crédito, com efeitos ligeiros no investimento e no PIB de curto prazo e efeitos próximos de nulos no longo prazo. O objetivo declarado da medida é a melhoria do perfil de risco dos mutuários que acedem a crédito, com reforço da resiliência do setor financeiro.

Antes da adoção da nova Recomendação, o Banco de Portugal consultou a Associação Portuguesa de Bancos (APB), a Associação Portuguesa de Leasing, Renting e Factoring (ALF), a Associação de Instituições de Crédito Especializado (ASFAC) e a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor (DECO). O Conselho Nacional de Supervisores Financeiros, o Banco Central Europeu e o Comité Europeu do Risco Sistémico foram também consultados, nos termos da legislação aplicável.

As medidas macroprudenciais aplicáveis ao crédito têm, para já, caráter de recomendação, o que permite às instituições afastar-se dos limites definidos mediante justificação.

Contudo, desde há algum tempo que o Banco de Portugal manifestou intenção de transformar estas regras em medidas vinculativas, transição que retiraria às instituições de crédito a margem de desvio atualmente prevista, tornando o cumprimento dos limites de DSTI, LTV e maturidade uma exigência de caráter legal.

Fonte ECO
Foto: José Fonseca Fernandes